房地产传闻可信吗？

刘柯

本周三，房地产板块的异军突起缘于一个传闻：有关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房，该方案可能会让银行提供贷款支持。不过，今年以来类似的方案已经传过几个版本，但至今皆未见官方证实。

其实，如果市场化去库存难以见效，那么采取非市场化方式解决目前房地产的库存问题也不失为一个好办法。

如果按照这个思路去考虑，那么以后房地产市场的发展就会形成两种情况：一种是完全市场化的高品质中高端地产线，满足改善，主导是央国企性质的大型房地产开发商；另一种是半市场化，即保障性住房地产线，满足刚需，主导是各地的城投公司。如果上述传闻成真，就可以扩充保障性住房的房源，解决即将开始的大规模城市更新、旧城改造的房源问题。

实际上，房地产市场经过几十年的高速发展后，我国城镇化率已经突破60%大关，下一阶段无论是消化存量还是释放增量都需要一个载体，那就是城市更新。因此，未来房地产市场正在逐步进入由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段，城市发展已进入城市更新的重要时期。在房地产市场高速发展的时期，解决城市更新的方法主要是市场化的货币补偿，而今后很可能大部分是以房换房，或者发放房票让被拆迁者购买指定房源。目前广州就在试点利用房票补偿城中村拆迁问题。

房票是有一定期限并且有指定房源的，它能进一步拓宽拆迁安置渠道，满足人民群众对房屋安置的多样化需求，这些房源就可能是地方政府购买的尚未售出的存量住房。房票的意义在于能减少地方政府的市场化货币补偿压力，也能最大限度地降低重新安置所需房源的开发周期和开发成本，而要让被拆迁者愿意使用房票，就需要安置房要有一定的性价比，而目前市场上的商业项目要比纯粹的安置房性价比高得多。

从房地产市场本身来说，政府的调节也是很有必要的。因为房地产的源头就是土地资源，而土地资源本身就不是完全市场化的生产要素。因此，传闻中地方政府购买部分尚未售出的存量住房有点类似于收储，也有利于市场供求关系的调节，有利于房地产市场的健康发展。当然，即便地方政府直接入场，也要考虑到市场整体的需求以及各地财政的实力，不可能不加区别的大包大揽，而且还要协调好银行的信贷支持，这其实也是一个很繁琐的事情，没有想象中那么简单。