金评天下：去库存与降房价有必然联系吗？

　　刘柯

　　全国目前正在掀起一股拯救房地产市场的运动，“去库存”成为今年房地产市场的重中之重。很多人在观望，这种“去库存”会不会使房价下降？

　　首先我们要搞清楚的，是“去库存”去的是哪些库存，是哪些地方有真实的积压库存。数据显示，截止去年年底，全国商品房待售面积持续增长，待售面积约7亿平方米多一点，而这个待售面积积压在一二线城市的并不多。简单匡算这7亿平方米的全部待售面积，如果按照城镇户籍人口人均36平方米的住房面积来计算，只需要2000万人就可以住满。而现在全国外出的农民工2.74亿人，其中欲定居城市的80、90后就达到1.68亿人，每年还有700-800万的大学生毕业，他们很多都希望留在大中城市，这也是一个很大的住房需求，因此，一线中心城市比如上海，现在的情况是一套房子等过户的过程就可以上涨百万，能有多少库存需要消化呢？

　　因此，所谓的“去库存”，重点还是一些三四线城市，它们确实有真实的积压库存存在。我们可以看看目前“去库存”的主要手段，一是从资金端入手，扩大住房公积金的适用范围和比例，降低首套房首付比例；二是从交易端入手，取消大多数城市的限购政策，降低部分交易契税，鼓励开发商适应市场降价；三是从户籍端入手，鼓励农民工消化三四线县级城市的库存给予城市户籍待遇等。我们从这些手段分析，针对性还是比较强的，城镇化需要大量的非农业人口，他们也需要住房，需要享受城市的各种基础设施，但是，其核心是三四线城市的住房，也就是大多数县级城市和省管市。即便在这些地方，寄希望于开发商降价“去库存”也不现实，现实一点的办法是政府收购然后形成没有产权的公租房，或者鼓励机关与事业单位收购形成半产权的福利房。

　　因此，“去库存”与降房价似乎是没有必然联系的。“去库存”是一种非市场化行为，而房价则是真正意义上的市场行为。怎么来理解？房价构成很简单，土地价格、建安成本、税费、营销成本、开发商利润，这里面，最大的成本是土地价格和建安成本，基本占了整个房价的70%以上。那么，现在这两个成本降没有？土地价格应该说是随行就市的，但在大多数的一线中心城市，土地价格依旧很贵，而且贵得离谱，即便是在大家都认为房地产市场不景气的2015年，北上广深依旧有“地王”出现，面粉依旧贵，面包怎么便宜？而在三四线城市，现在虽然是土地乏人问津，不过开发商以前的拿地成本依旧很高，这个钱是一次性先给了的，是刚性成本，怎么降价？建安成本则更不用说，人工价格年年都在上涨，怎么降？

　　大家对降房价的预期，是建立在国家鼓励开发商降价“去库存”的基础之上，由此引发大量存量商品房会提前于这个降价上市交易，从而让供求关系失衡。但是，这种局部的降价即便存在，对整体特别是大中心一线城市房价的影响也是微乎其微的，反倒是降税、降首付会刺激交投的活跃，反而会对部分地方的房价有刺激作用。房价是一个市场因素很强的东西，它体现了资源的稀缺性与资本的价值发现功能，为什么三四线城市一房难卖而一线中心城市一房难求？去不去库存，这种情况都会长期存在，城市和区域的功能定位有级差，房价也会有级差，而且会越来越趋向集中化，全球都是这样，并非中国。所以希望一线中心城市房价会跌，或者大中城市的中心地段房价会跌，那仅仅是一种理想。