有“地王”必有高房价

   本报评论员 刘柯
   时至年底，各地 “地王”频现，让很多人对2013年房价会出现实质性松动或者下降不再抱任何希望。

   12月前20天，全国大型房企开始集体抢地。保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、中海、雅居乐以及招商地产10家标杆房企共斥资305.4亿元圈地。其中，万科拿地金额破百亿元，中海地产拿地资金达86亿元，保利地产则以85.2亿元的拿地支出位居第三位。12月26日上午，上海国际港务集团旗下威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，刷新了11月在南京诞生的年内全国总价地王纪录，按这个地价折合的最高容积率楼板价为2.333万元/平方米。有意思的是，这个 “地王”的价格恰好是2011年5月第一次开拍时的价格，当初就是因为很多人认为房地产市场调控会加剧而放弃竞拍，今年11月一度调整到46.7亿元再度复出却仍以去年最高价拍出，难道是很多人对2013年的房地产调控已经不再惧怕？

   市场必须按经济规律办事， “地王”的出现必然将抬高商品房价格。从上海二手房信息可以看到，上海海门路一线目前二手房的均价在2.5万-3万元/平方米之间，如果威旺置业的 “地王”楼板价都达到2.333万元/平方米，那最终的商品房价至少应该在3万-3.5万元/平方米以上才能有收益。如果按国土资源部“中国地价占房价平均为23.2%”的数据来匡算，则在这个“地王”之上建造出来的商品房，怎么也要卖7、8万每平方米吧。所以说，任志强很多时候还是说得对，中国的房价为什么高，算算地价吧，房价中一半甚至更高的是地价，房价怎么便宜得了？在地价依旧上涨的趋势下，房价怎么可能降低得了？

   话说回来， “地王”频现又折射出了什么呢？是刚性需求真有那么大，还是有关部门监管无力？从监管角度看，“地王”归国土资源部管，但有意思的是，12月以来，国土部一再强调要努力避免出现 “地王”，但越强调越出 “地王”，让人觉得要么就是国土部完全在“空谈误国”，要么就是国土资源部的话现在没人听，或者应该反着听，越说要约束“地王现象”，各地就越是要出“地王”。毕竟，各地拍地的背后是当地政府，是财政收入，而当地政府理论上讲是不归国土资源部管的。国土资源部既然管不住地价，住建部怎么可能管得住房价，成本明摆在那，面粉比面包还贵，这是不符合逻辑的，房价上涨有了硬成本支撑，房地产的调控难免功亏一篑。

   那么，是不是土地市场刚性需求真有那么大？同样是来自国土部的数据，截至今年11月底，全国闲置房地产用地1.1万公顷，其中，闲置住宅用地7461公顷。如果按照容积率 （容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积）为1计算，1.1万公顷折合1.1亿平方米，如果按一套房90平方米计算，则可建设122万套房。而根据国家统计局数据显示，今年前11个月全国商品房销售面积为9.1705亿平方米，也就是说还有10%以上的房地产用地是闲置的，并不是大家想象的没地可建房了，那么，在这种情况下出现“地王”，完全就是为房地产市场的再度复苏做储备，而这个储备的最终目的，就是卖更高的最终价格。

   明白了这个道理，我们就可以另眼看一看现在房地产调控的现状了。目前调控的主要手段是限购，也就是从需求市场加以限制，但在土地供给和房地产开发准入等领域，则毫无任何办法，有那么多房地产企业需要做生意，就必须拿地修房。但我们是不是需要这么多房地产企业一起来修？市场如何进行优胜劣汰？说穿了，大家都看到房价上涨的苗头而没死心，当然不会有什么优胜劣汰，坚持就是胜利。而说一千道一万，土地价格一直在多重因素和背景之下硬性上涨，就是房价和房地产企业坚持的理由，也是众多老百姓看不到房价下跌的真正原因。

   调控房地产，我们一直隔靴搔痒本末倒置，谁真正实干了？

来源:《金融投资报》
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