房地产市场正从全面下行转向复苏

去年四季度以来，针对房产的回暖政策层层递进，近期，居民提前还房贷的热点又时不时地覇屏……房地产政策将如何有效稳地产？居民房贷利率还能再降吗？房地产投资是否会触底企稳？房价会如何表现，不同城市会分化吗？2023年楼市“金九银十”还会出现吗？房地产开发企业债务风险是否会进一步发展？土地市场能否企稳转好？针对上述一系列的问题，2月17日，金融投资报记者专访了著名经济学家、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授，以及植信投资研究院首席房地产研究员马泓先生。

■ 本报记者 张璐璇

房地产市场有望呈现“止跌、企稳、回升”态势

金融投资报记者：首先，能展望一下2023年房地产市场吗？

连平：近日，植信投资研究院团队撰写并发布了《2023年房地产市场：“柳暗花明”》的报告。我们认为，今年的房地产市场有望呈现“止跌、企稳、回升”的态势。

2023年住房支持政策将加大实施力度并加快落地见效。个人住房金融政策将进一步回暖，房贷利率将在历史低位，并可能进一步小幅下调。地方政府将探索和出台更多政策，促进刚需释放、鼓励改善性需求加快置换，推动存量房去库存。融资环境进一步改善有助于化解房企风险。

2023年房地产市场有望回稳。年初房企销售进一步下跌的动能正在减弱，房企发债较2022年初多增百亿，民企美元债发行重启。国内宏观经济及消费者预期在疫情政策优化后逐步回暖，购房者预期也有望随之改善。行业出现的较多回暖消息预示着房地产市场正在逐步摆脱全面下行的局面。

预计2023年二季度开始，房地产市场有望逐步走出“谷底”。房价可能出现先抑后稳的态势，整体运行与销售紧密关联，热点城市房价可能在二季度初便企稳回升。土地市场改善的周期大致滞后于销售一个季度左右，因房企获得更多预收款资金支持，部分企业有望重回土地拍卖市场，最早可能在二季度末出现好转，全年跌势有望较2022年收窄。到今年三季度，新开工进程加快，投资将稍滞后于新开工1个月左右触底企稳。

“因城施策”改善刚性和改善性住房需求

金融投资报记者：今年房地产企稳回升的市场判断基础有哪些？

马泓：众所周知，一方面，2022年房地产市场出现全面深度下行。

2022年全国商品房销售全面下滑。2022年销售面积为13.6亿平方米，同比下降24.3%；全国商品房销售额为 13.3 万亿，同比下降26.7%，房地产销售在连续两年出现小幅增长后大幅下滑，跌幅为历史之最。

我们认为，2022年销售下降主要受到三个方面的影响：一是自2021年下半年开始的下行周期惯性延续；二是疫情反复令住房销售市场的信心恢复难以具备连续性，诸多传统的住房需求重点区域销售不畅；三是年内出现局部“断供”风波，个人购房者对房企的资金状况感到担忧，抑制了部分原本想要年内购房需求的释放。

受销售低迷影响，2022年全国房价单边下行，全口径房价出现回调，2022年全国70大中城市新房价格同比下跌2.3%，二手房价格同比下跌3.8%。

一线城市和个别重点二线城市房价却相对坚挺。2022年一线城市房价总体保持小幅上涨，新房价格同比上涨2.5%，二手房价格同比上涨0.6%。北京和上海房价均保持在4%以上的涨幅，二线城市中，成都房价一枝独秀，杭州紧随其后。

2022年，全国土地成交连续第二年负增长。土地市场下行主要受疫情、土拍规则限制和房企资金偏紧影响。

2022年投资出现历史上首次负增长，资金不足是投资下滑的最主要原因。购房者信心下降和需求严重收缩令房企销售回款严重不足，广义金融机构对房企融资支持偏谨慎，房企自筹资金处境艰难。

另一方面，2022年以来，住房政策持续加大支持力度。

“因城施策”改善刚性和改善性住房需求。2022年住房政策基调保 持 宽 松 。 全 年 累 计 下 调LPR35bp，首套房的房贷利率最低至4.1%，居民房贷成本下降。下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，上一次下调个人住房公积金贷款利率还得追溯到2014年四季度。

地方层面需求端政策放松力度持续加码。三四线城市放松力度更大，政策应出尽出；部分城市下调首套房首付比例至20%，调降二套房首付比例至30%。

推动房企融资的环境边际改善。供给端住房政策在2022年下半年逐步加码，2022年四季度房企融资环境取得实质性改善。“保交楼”专项借款在2022年7月被首次明确提出；此后支持房企融资的“三支箭”和“金融16条”政策全部出炉。

2022年供给侧支持政策出台后效果迅速显现。2022年10月-12月全国房屋竣工面积连续三个月环比大幅回升。到12月中旬银行已经与房企签署的意向性授信额度总额超过4万亿元；民企发债再度开启，四季度发债规模超过百亿；股权融资恢复后，首单百亿级融资(125亿)落户保利发展；资本市场头部房企股票和债券价格也得到阶段性提振；2023年初，标普上调了民营龙头房企龙湖集团展望评级至稳定，这说明市场信心逐步在回暖。

“金九银十”行情或在重点城市再度出现

金融投资报记者：能谈谈2023年房地产市场复苏表现在哪些方面吗？

马泓：植信房地产综合指数显示，2023 年的特征是“先抑后扬”。预计2023年房地产市场将逐步摆脱底部区间。当前房地产市场运行特征与2012年到2013年的状况较为接近，属于弱周期下的复苏阶段。住房销售及房价将于下半年企稳走升。房地产市场销售可能前低后高，房价可能整体企稳，重点城市房价二季度末可能率先触底回升，不排除“金九银十”行情在重点城市再度出现的可能性。

2023年土地市场将逐步回暖，房企金融环境持续改善以及土拍规则的优化，2023年土地市场可能摆脱2022年的低迷。预计全年相对比较低迷的阶段在一季度，因房企整体资金实力不济；二季度在销售回暖和融资能力增强的综合影响下，部分房企具备了一定购地补库的能力。下半年部分大型民营房企有望逐步回到土地拍卖市场。

房企资金边际改善将促进投资恢复。预计到二季度，住房销售企稳回升及融资工具的支持效果进一步得到强化，头部房企现金流有望回升至相对平衡阶段，为下半年投资回升奠定良好基础。预计2023年住房信贷增速跌幅会大幅度收窄，房地产投资增速可能由低到高逐步爬升。四季度房企偿债压力相对减弱，房企经营性收入和融资性投入增加，投资性支出意愿将有所上升。结合历史类似周期的情况来看，如果政策落地效果显著，预计2023年房地产开发投资可能达到约12.5 万亿，(名义) 同比下降5%，跌幅较2022年明显收窄。

进一步加大供给侧金融政策支持力度

金融投资报记者：对当前房地产市场发展有何建议？

连平：总体来看，中国房地产市场中长期是向好的。这对国民经济相关行业的稳定和发展意义重大。房地产行业平稳发展，需要有健康的企业主体、严格的市场监管和精准的政策引导与扶持，并有效地防范市场风险。

当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险。我们建议，下一个阶段政策应针对不同住房需求精准实施，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地。具体建议包括以下十个方面：

一是引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持；二是重点支持刚性住房需求，降低首套房购置成本；三是阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠；四是加大对房企银行开发贷支持力度；五是针对优质房企，增加政策性银行“保交楼”专项借款、并购贷款和商业银行“保交楼”再贷款；六是加大力度创造宽松的房企非银金融环境；七是合理松动土拍规则；八是针对不同城市采取差异化住房政策，谨防个别城市未来可能潜在的房地产市场“过热”的问题；九是扩大大城市保障性租赁住房建设；十是针对人口转变的新特点出台一系列有利于促进房地产市场平稳运行的政策。