烂尾楼强制断供如何破局

■ 刘柯

近期，多地出现烂尾楼业主强制断供，受该事件拖累，A股的银行股也遭遇大幅下挫，招商银行一度跌至今年新低。

房地产市场产业链长，牵涉面也非常广，断供不仅是购房者和银行之间的“契约精神”问题，也不是银行发几个公告说明涉及相关业务占比多少的问题，而是整个房地产市场参与者都应该深刻审视与反思的事情。

房地产市场高速发展到今天，完全是“众人拾柴火焰高”。地方政府可以通过卖地实现巨大的土地收益，开发商可以利用高杠杆带来超额的经济效益，银行可以通过长达几十年期限的按揭贷款获得不菲的利息收入，购房者可以通过房价上涨获得不错的投资收益。可以说，如果仅仅是刚需，中国的房地产市场发展不了这么快，目前国内的商品房可供60亿人居住，这不是商品房改革解决刚需的初衷，而是各地房地产市场超速发展的结果。

了解房市的人都知道，商品房的第一关就是拍地，不管是以前的挂牌转让，还是现在的公开拍卖，土地资源始终是房地产开发的第一个环节。也就是说，没有土地资源的提供，就没有房地产市场的商品化。2019年全国的国有土地使用权出让收入为7.8万亿元，约占全国政府收入的28.34%;2020年全国卖地收入达到8.4万亿元，同比增长15.9%，占全国财政收入的46%，占地方财政收入的84.03%。这就是为什么房地产市场为何会成为各地最为倚重的产业，土地是资源，牵一发而动全身。

也正因如此，近20年来房地产市场得以超速发展，既然是超速，势必就有很多问题出现。比如此次烂尾楼的强制断供出现后，就有业内人士表示，对于商品房预收款的监管是不是存在真空。开发商暴雷，烂尾楼频现会不会波及到银行的资产质量与金融安全。

当然，房地产市场最大的问题还在于高杠杆。高杠杆覆盖了房地产开发的全流程。房地产企业可以很小的本金拿到土地，然后通过银行信贷进行无限循环的滚动开发，这样就形成了七个盖子盖十个杯子。而银行也乐于给房地产企业贷款，毕竟有不动产抵押，几乎所有银行都将房贷当作优质的贷款项目对待。购房者的杠杆需求更高，两三成甚至零首付就可以“上车”，未来还有房价上涨的预期支撑。所以，房地产成为一个各方踊跃参与的高杠杆市场，流动性成为支撑这个市场一直走下去的重要原因。

但成也萧何败也萧何，流动性充裕行业景气的时候，这根本不是问题，因为高杠杆能够支撑企业快速发展，利润率也能覆盖所有的资金窟窿。但是一旦遭遇经济下行压力，或者行业发展出现波折，或者货币政策出现调整，这个看似高景气的行业会因为资金链一环断裂而环环吃紧。

首先问问开发商为什么会难以为继?受疫情影响叠加房住不炒，再加上银行收紧信贷，土地又那么贵成本高企，滚动发展难以持续，只能收缩战线，付不起工程款而出现烂尾楼;其次问问银行有什么问题?银行对于房地产企业的贷款审核有没有问题?银行以高杠杆低门槛发放房贷这本身在制度设置安排上或者风险把控上有没有问题?第三购房者有没有问题?购房合同上应该是注明了各种风险的，但在低门槛可以“上车”和房价会不断上涨的诱惑之下，风险意识不足。

那么，怎么解决烂尾楼强制断供?首先，即便不是此次烂尾楼断供问题，而是为了房地产市场能够长期稳定健康发展，有关部门都必须要有所作为。比如以政府信用引进新的实力开发商接盘，先稳定市场解决存量，或者在政策制定上加以改进完善，比如取消预售制度改为现房销售;其次，银行机构是不是也需要厘清轻重缓急，比如对于烂尾楼强制断供的，要么先接手以后再处置不良资产，要么与有关部门、开发商和购房者共商权宜之计，能缓的缓一下，能不影响征信的就不影响征信，毕竟银行机构在过去几十年的房地产红利期是最大的受益者，而且拨备和利润完全可以覆盖目前的烂尾楼总盘子;第三对于购房者来说，也不能破罐子破摔，还是要遵守契约精神，就好比用两融账户加杠杆买股票亏了，投资者是不是也要去找券商、上市公司或者交易所还钱?这显然不行，买者自负的原则必须遵守。当然，这一事件也给购房者提了个醒，那就是低门槛“上车”也一定要选择讲诚信有实力的开发商，而且最好是购买现房，即便成本高一点但权益也有保障。

今年以来，为了启动房地产市场，目前有很多地方又是降首付又是搞优惠甚至不断加杠杆，如果仅仅是为了解决存量商品房还情有可原，而如果是为了单纯拉动房市又开始乱加杠杆，则应三思而后行。