中小房企不拿地 转身购买理财产品冲业绩

在楼市难言景气的今日，部分中小开发商正陷入史无前例的资金困局。

本报记者 吉雪娇


   早在3月，标准普尔的一份报告就表示，“中国小型开发商的处境可能正变得更加艰难。”一个显而易见的现象是，在市场空间不足、融资成本高企、土地储备困窘的情况下，如果不能寻觅合理的“出路”，资金将可能成为压垮中小开发商的最后一根稻草。
   因此，理财产品正成为部分中小开发商新的选择。弃实体而转向金融，折射出中小房企的生存困境。
   对于中小房企而言，目前资金量不足以支撑拿地成本，在融资市场不景气的情况下，购买一些收益高期限短的理财产品，这成为在市场观望期的一条路径。

直接融资渠道遇阻：银行、信托暂停放贷

   传说中的“红五月”没有对房地产市场露出微笑。6月9日，华融证券发布研报显示，前5个月，全国市场商品房成交下滑明显，商品房成交面积累计同比下降17.65%。其 中 一 线 城 市 下 降32.76%，二线城市下降16.15%，三线城市下降5.83%。
   与“量”同样下滑的，还有房价。据中国指数研究院数据，5月全国百城(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
   房地产市场的变化，意味着抵押物可能面临缩水，这无疑为房企融资敲响警钟。据统计，截至目前，中小开发商曾经的主要融资渠道——银行房地产贷款约占总贷款的20%，其中，开发贷仅占33%左右。
   在金融风险的警示下，进入二季度以来，贷款额度仍然从紧。与此同时，不少银行的内部分类中，已将房地产业列入信贷“黑名单”。相比拥有强大开发实力及以往尚未用完信用额度的大型房企，中小房企的申贷几乎成为“不可能任务”。
   另一方面，随着房地产市场行业性风险的爆发，直接融资市场同样对中小房企关上了大门。以信托行业为例，用益信托数据显示，在进入高峰兑付期的5月，集合信托发行、成立均现大幅回落。而5月份成立的集合信托中，投资领域为房地产的规模为86.53亿元，占比18.1%，创下今年以来的最低值。
   有信托业内人士坦言，现在信托公司风控不仅要看抵押物，还要看地产公司现有项目和土地储备情况，以判断项目在出现风险时，是否有有效资产做担保。因此在房企选择上，更倾向于大企业，其他一些中小房企，特别是三四线城市的房企，信托公司审核的条件非常严格，一般不做。“鉴于楼市迷雾，目前我们已经对成都市之外的房地产企业业务进行了暂停处理。”在四川某二级城市举行的业内讨论会上，一位成都担保公司负责人如此表示。
   事实上，这样的“择优筛选”并非个例。尽管作为房企主要渠道的信托产品目前发行规模已逾1200亿元，但其中鲜有中小房企的身影。一名四川信托人士早前告诉记者，比起单纯的高收益率，风控更是重中之重。

资金投向理财产品：提高闲置资金收益率

   中原地产首席分析师张大伟认为，在部分千亿房企销售上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙。
   在楼市与自身业绩的双重不振，以及土地价格的飙升带来的高开发门槛下，宋都股份、大龙地产、荣安地产等越来越多的上市房企将资金投向理财产品，希望在此消彼长下获得业绩的有效对冲。
   以大龙地产为例，5月28日，其子公司北京市大龙房地产开发有限公司（简称“大龙有限”）出资1.5亿元，向江苏银行股份有限公司北京分行购买“聚宝财富2014稳赢112号”理财产品，预期年化收益率为4.3%。而就在此之前不久的5月7日，其才出资1亿元，向厦门国际银行股份有限公司北京分行购买飞越理财人民币“步步为赢” 结构性存款产品，预期年化收益率为5.10%，到期日为6月6日。
   据统计，自2013年8月大龙地产董事会通过了《关于使用自有闲置资金购买理财产品的议案》后，近11个月里，大龙有限已购买18次银行理财产品。而在地王退地之后，在6亿元的资金额度中，大龙有限对理财产品的投资更是愈行愈快。截至5月28日，其尚未到期的理财产品金额为3.5亿元，占最近一期经审计净资产的17.51%。
   对于理财产品的热衷，大龙地产相关负责人曾表示，目前公司财务状况稳健，因此使用该资金不会影响公司正常经营活动，有利于提高闲置资金的收益。
   事实上，综合这些投身“非主流”投资的房企，一个共同的特点是，投资原因均被描述为“现金流充裕、阶段性闲置资金较多”，且多投入短期保本型低风险理财产品,以便资金可以滚动使用。
   5月6日荣安地产审议通过的《关于购买银行理财产品的议案》就明确要求，“投资的品种为银行保本型低风险理财产品，期限以短期为主，单笔银行理财产品的投资期限最长不超过3个月。”同时，“公司用于投资低风险理财产品的资金均为公司自有资金。”而在具体的投资限额方面，多在5亿到10亿不等。
   值得注意的是，在荣安地产的公告中显示，“本公告披露日前12个月内，公司未曾购买过银行理财产品。”在分析人士看来，这正是基于楼市困境的真实折射。“对于中小房企而言，目前资金量不足以支撑拿地成本，处于谨慎考虑又难以寻觅合适项目，在融资市场不景气的情况下，购买一些收益高期限短的理财产品，也成为在市场观望期的一种路径。”
   不过，在中投顾问高级顾问刘建修看来，这并不是一个好的信号。“上市中小房企将资金用于购买理财产品而不是实业经营，说明目前大量的资金都从实体经济中流出，反而流入了金融体系，资金如果只是在金融体系空转，那么资本市场必然容易产生泡沫。”