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财经观察:“限”非万能
金融投资报
2014-06-04 07:46:02
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本报记者 刘柯
几年前,为了平抑高房价,政府用 “限购”的形式希望控制需求以降低房价。
几年以后,为了稳定有降价苗头的房价,各地政府又开始用 “限降”的形式希望房价能稳起。
中国的房地产行业已经实现了商品化运作,但它又渗透了太多的行政色彩,政府为什么非要用各种手段“限”房市?
说实话,政府在房地产市场里掺合了太多的利益,所以让其在调控这个问题上左右为难。今年一季度,全国财政收入为3.50万亿元,同比仅增长9.3%,但一季度国有土地使用权出让收入却达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期地方本级财政收入1.95万亿。也就是说,全国财政收入的1/3是 “卖地”贡献的,“卖地”收入与地方公共财政收入的比例更是达到1:1.7。土地卖给了谁?开发商?不是,最终是卖给了购房者,开发商只是转移了这部分成本而已。最终,购房者每买一套房,1/3甚至更多的钱是用来买了70年使用权的地。有了这个利益关系,在既当裁判员又当运动员的情况下,要让调控来得多凶猛,是不现实的,现在房价只是略显涨不动,各地就出现“限降”,可见一斑。
但房地产又确实是市场要素决定价格的地方,政府的各种 “限”有多大效果呢?
首先我们可以看看 “限购”,它抑制了房价吗?没有,它抑制得更多的是真正的刚需。现在房价为什么略显涨不动呢?一是M2的增量在减缓,这是最关键的因素。二是部分涨幅过高投机过度的城市供需失衡。三是金融机构因各种原因减少或缓和了对房地产的信贷投放。请注意,第一个因素决定整个房价的上涨空间与容量,第二个因素只是局部因素,对大多数中心城市购房者的影响不大;第三个因素也是短期因素,因为大多数银行恐怕也找不到比房地产更好更稳定的信贷投放目标。而上面三个因素,其实都与调控无关,只要土地还是财政收入的大头,政府是不希望房价跌的。
明白了这一点,也就明白所有的“限”其实都很难起作用。调控要真想降房价,很简单,土地价格拿出去,银行不准再给房地产贷款,这可能吗?短期是不可能的。那么到现在, “限降”会有效吗?也不会。凡是 “限降”的地区,很多都是房价虚高的地区,如杭州,平均房价每平超过2万,不远的亚太金融中心上海才2.8万,同为天堂之地的苏州才1万,它是不是虚高?你再看看哪些吸引流动人口最多的城市,北京、上海、广州、成都,这些城市的核心区域,怎么跌?一比较就知道。
政府要收回伸向市场的手,不能一来就是各种 “限”,作用不大,市场经济有自己的运行规律,按规律办事,让市场自己去配置资源,政府干自己的事情,市场的归市场,一切都会尘埃落定。
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