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交通银行金融研究中心:房地产行业销售正在加速修复

金融投资报 2020-06-16 12:43:29
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金融投资网讯(记者 张璐璇)6月15日,国家统计局先后发布2020年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,以及1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。交通银行金融研究中心资深研究员夏丹分析认为,从国家统计局公布的数据来看,房地产行业销售正在加速修复,但房价同比增速延续2019年5月以来的回落态势,仍在稳步压降中;房地产企业经营状况总体良好;住宅开发投资已恢复到去年同期水准。

房地产行业销售正在加速修复

1-5月份商品房销售面积4.9亿平方米,销售额4.6万亿元,同比分别下降12.3%和10.6%,降幅继续收窄。从单月的情况来看,5月销售面积环比和同比分别增长22.8%、9.7%,销售面积环比和同比分别增长25.3%、14%,市场成交修复明显加速,其中一线和二线代表城市5月成交面积恢复相对较快。成交回暖带动5月新建商品住宅价格环比上涨0.5%,增速较上月加快0.1个百分点。但房价同比增速延续2019年5月以来的回落态势,仍在稳步压降中。

销售回款作为房地产企业现阶段的主要任务,加速推盘出货成为必然选择。需求端在调控边际宽松下回补释放。5月全国首套房和二套房贷款平均利率分别为5.32%、5.63%,环比分别下降10个和11个基点,主要是随着5年期以上LPR水平下降而出现下调。夏丹认为,后续流动性宽松持续兑现,房贷利率还有一定的下调空间,有利于促进购房需求释放。

夏丹表示,6月是上半年业绩收官月,预计房企将加大推盘和营销力度,加紧业绩冲刺,市场成交有望继续修复。不过需要注意的是,北京本土疫情出现反复,广东境外输入病例上升较快,表明战疫攻坚还有波折,对相应地区房地产市场的影响存在不确定性。总体来看,房地产政策或呈现局部相对整体边际宽松、供给端相对需求端宽松的格局,以保证房地产市场平稳健康发展。

企业生存环境并没有比去年差

房地产企业经营状况总体良好,并没有差于去年。从行业头部来看,百强房企5月份销售面积和销售额环比分别增长36.1%、21.3%,同比增长7.1%、12.2%,呈强势复苏态势;从行业尾部来看,上半年截至6月14日破产房企约225家,数量与去年同期相当。

夏丹认为,这得益于政策纾困之下,货币环境相对友好,房企资金成本压力缓解。近几个月房企境内发债规模显著增加,龙头房企发债成本维持低位,3年期或5年期公司债利率低至3%左右;5月份房地产信托发行规模近600亿元,在集合信托发行总量中的占比进一步提升至约32%。1-5月份房地产开发企业累计到位资金6.3万亿元,同比下降6.1%,降幅连续第三个月收窄。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款三项资金来源均已回升至去年同期99%以上的水平,定金及预收款降幅继续缩窄,利用外资较去年增长15%。

住宅开发已恢复到去年同期水准

1-5月份,全国房地产开发投资4.6万亿元,同比下降0.3%,增速即将转正。其中,住宅投资3.4万亿元,已恢复到去年同期水平。开竣工与施工面积增速缺口缩小,住宅施工已有序恢复。年内加快城镇化补短板强弱项和城市内旧改项目推进也将是一个抓手,有利于促进相关地区房地产投资和消费。

土地市场交易活跃度还在持续回升。1-5月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降8.1%,土地成交价款2429亿元,增速走势均上行。特别是一线城市在推地走高的情况下,优质土地成交活跃,带动土地溢价率和出让金较大幅度上行。二、三线城市中杭州、重庆、佛山、宁波、南京等地出让金领跑全国,其中南京出让金同比大涨176%。6月以来南京推出多幅限房价竞地价地块,最高限价较片区内前期成交价降低,计入精装成本后与在售楼盘价格基本持平,做出了调控稳地价的回应。

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