房地产龙头万科  仍具有中长期投资价值

刘柯

作为一家有相当影响力的房地产企业，万科最近麻烦事比较多，特别是企业债一度遭遇兑付危机，虽然最后有惊无险，但让很多人担忧万科的未来发展前景。可以说，万科是目前房地产行业发展的一个缩影，其未来还有没有投资价值备受市场关注。

今年前两个月，万科累计销售额为334.5亿元，在百强房企中排名第二，仅次于央企背景的房地产企业保利。从去年全年的情况看，万科实现合同销售金额3761亿元，也排名第二。从动态估值来看，机构预计万科2023年的净利润在162亿元左右，每股收益折算下来大概是1.35元，万科A股的动态估值为7.4倍，市净率只有0.47倍，这一估值几乎是万科上市以来的最低估值。当然，房地产企业的估值历来都比较低，而且整个行业面临转型调整期，万科即便估值创下了历史新低，但从中长期角度来看，似乎还看不到反转的希望。

万科A股目前能否适当介入？投资者要辩证看待这一问题，房地产行业也好，万科也罢，即便现在不是绝对的底部，但也来到了底部区域了。

有投资者认为，万科负债总额超过1.2万亿，这是一个不容忽视的隐形地雷。这其实也是为什么市场对于万科企业债并不看好的原因，即便万科目前持有的现金流完全可以覆盖未来12个月内到期的境内债规模。作为重资产行业，哪家企业没有负债呢？高负债运行考量着周期性行业的资产管理水平，行业发展顺风顺水时，高杠杆高负债就是快速发展的“代名词”，而到了行业不景气的时候，高杠杆高负债就体现出了“双刃剑”的反噬效应。不过换个角度看，像万科这样的“优等生”会不会被高负债压垮呢？可能很难。

今年2月，监管部门强调，各地要加快建立以城市为核心的房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内商业银行推送，满足房地产项目和企业的合理融资需求。相信万科这样排名前三的房地产企业，肯定会进入“白名单”，也就是说银行资金肯定还是会支持像万科这样的行业“优等生”继续发展，只是融资规模可能不如以前那么大手笔。本周二，市场传出消息称，有12家商业银行正在筹集高达800亿元的贷款，以帮助万科偿还到期债券，这是在国际投行下调万科评级以后出现的，也就是说，银行资金对万科的支持还在继续。只是这次银行贷款可能只是应急，至于对万科日常经营的资金支持力度如何，还要看金融机构对“白名单”企业的支持力度以及整个房地产市场的政策动向。

笔者始终认为，万科作为中国房地产行业的头部企业，中长期依旧值得价值投资者关注，毕竟长期投资考验的是眼力和耐力。目前万科A股的股价从前几年的最高峰已经跌至极低的位置，港股H股股价更是只有高峰期的零头，只要城镇化继续，即便是速率慢一点，龙头企业依旧有不错的机会，时间会证明一切。