周三证券 | 利好释放  房地产板块或迎交易性机会

金融投资报记者 林珂

房地产行业再迎利好。消息面上，国常会指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。同时，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

分析人士指出，此次国常会针对房地产政策释放了两大信号。一是方向性，方向是“优化”，意味着二季度政策会进一步宽松。二是系统性，即要强化政策统筹，确保形成合力。

中金公司分析师李昊指出，尽管房地产板块整体呈现长期受基本面拖拽向下、短期受政策作用波动的特征，但年初以来政策频率提高、波段渐短、波幅渐窄的特点也渐趋明显，房地产板块可能在“小步快跑”的政策作用下，呈现阶段性盘整、交易性机会频现的特征。整体来看，短窗口下的数据改善和政策发力，均可能形成一定的交易性机会。

国常会对地产定位的变化体现出自上而下对房地产企稳的预期。预计二季度稳定地产政策会继续发力。2024年政策会围绕化解风险、供给侧+财政支持以及需求侧提振三方面发力。浙商证券分析师杨凡指出，地产三大工程和水利工程年内要形成实物开工量，年中进度会更加清晰。工程落地给地方带来就业和资金支持，对企稳需求侧是中长期利好。2024年“低估值+预期差”会持续推动地产板块估值修复。首先看好2023年超跌高性价比标的保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、滨江集团等；其次看好一线城市标的城建发展、越秀地产、中华企业等；最后看好地产+科技类标的张江高科、苏州高新。

保利发展(600048)销售位居行业第一

公司2024年1—2月累计销售面积213.6万平方米，同比减少44.9%；累计销售金额359.5亿元，同比减少43.7%。销售规模虽然明显收缩，但在克而瑞全口径销售金额排名中，位居行业第一，降幅也显著小于百强房企整体水平。2023年全年，公司实现销售金额4222.4亿元，同比下降7.7%；销售面积2368.1万平方米，同比下降13.2%；销售均价17696元/平方米，同比增长6.3%。中银证券指出，公司凭借强大的资源护城河以及央企的融资优势，各类资金与土地资源均向公司聚拢。作为拿地销售基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固，同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。考虑到公司融资较为通畅，销售规模仍居行业第一，属于安全稳健的央企，我们维持“买入”评级。

招商蛇口(001979)业绩同比大幅改善

公司2023年实现营业收入1750.08亿元，同比下滑4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增长48.2%。业绩快速增长主要因2023年公司少数股东损益同比下降了42.35%，公司期内结算项目权益比例的大幅提升，带来了归母口径的净利润的增长。当前房地产行业分化明显，公司聚焦核心城市拿地，有助于确保未来销售的稳定性和持续性。中泰证券指出，2023年公司因结算结构影响，收入略有下降，但凭借权益比的回升及减值影响的减少，实现了业绩的可观增长。同时得益于高能级城市布局，公司销售表现明显优于行业。公司2023年拿地主要集中在一二线城市，而当前楼市的调控限制也主要在一二线城市。随着越来越多重点城市放开限购，公司有望率先受益。

建发股份(600153)重点布局上海杭州

公司2022年分红对应的股息率高达8.3%，根据公司发布的2023年—2025年股东回报规划，原则上每年现金分红比例不低于30%，彰显公司诚意。看好公司融资优势、优质土储以及周转能力，同时有高股息加持。华泰证券指出，根据中指院数据，2023年全年，建发房产和联发集团两个地产开发平台分别实现销售额1891亿元和603亿元，其中建发房产同比增长6%，高于百强房企平均增速24%，行业排名在2022年的基础上，再提升1位至第8名。双平台全年权益拿地额合计约841亿元，拿地强度约48%。建发房产权益拿地额达738亿元，其中89%投向一二线城市。除了公司总部所在的厦门，重点布局上海和杭州，三地权益拿地额合计263亿元。积极的扩储战略为规模增长打下基础。

城建发展(600266)公司估值明显低估

公司预计2023年实现归母净利润4.70亿元—7.04亿元，实现归母扣非净利润4.12亿元—6.17亿元。公司房地产主业持续稳健经营，2023年，公司和参股公司持有的交易性金融资产股价变动幅度较2022年同期减小，对公司业绩影响减小，公司实现扭亏为盈。海通证券指出，之前公司发布关于首次回购股份实施注销的公告。我们认为，公司在现下估值时点更改回购股份用途，响应市值管理号召，积极维护股东权益，提升每股资产价值，反映公司作为北京市属国企的担当与决心。根据中指数据披露，2023年全年，公司实现全口径销售额454亿元，同比增长45.98%，实现全口径销售面积98.6万平方米，同比增长53.34%。“中特估”背景下，公司估值明显低估。

华发股份(600325)形成多元发展格局

公司在深耕房地产开发主业的同时，积极布局多元化业务。目前已经形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链为支撑的“1+3”多元化业务发展格局。公司控股股东华发集团连续八年跻身“中国企业500强”，具有较强实力并持续支持公司发展，历史上多次增持公司股份并参与公司定增。公司管理层稳定，通过股权激励将公司利益与中高层管理人员绑定，激发管理层的积极性和主动性。万联证券指出，公司经过多年的精耕细作，实现从地方到全国化布局发展，持续深耕于基本面较好的城市主体，在行业逆境中实现持续增长，体现出了公司管理层优秀的管理决策能力，同时公司控股股东实力较强，持续给与公司多维度的支持，公司财务健康，杠杆水平控制有度，建议积极关注。

张江高科(600895)积极进行产业投资

公司长期深耕张江片区建设，截至2022年年底，用于出租的物业面积达133万平方米；以集电港、科学之门、张江西北区域为代表的区域建设正在稳步推进，这些区域的建设将带动公司物业租赁收入的提升。根据规划，总建面约300万平方米的在建项目将于未来3年内全部完工，有望进一步增大公司租赁物业规模，推动租赁收入增长。中信建投证券指出，2015年公司将自身定位为“科技投行”，积极持续进行产业投资，产业投资收益对业绩的贡献程度长期保持在50%以上。公司的科创投资资金投向半导体、医药、航空航天等“卡脖子”工程及新兴产业领域，成功案例频现，包括光刻机龙头企业上海微电子、高端医疗器械公司微创医疗、航天综合服务商蓝箭航天、新能源车企智己汽车、知名金融机构民生证券等。