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贝壳研究院发布楼市半年报:楼市回暖难续 警惕“新库存”

金融投资报 2019-06-26 17:58:08
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       本报记者 苏启桃

       2019年以来,房地产市场“一城一策”逐步落地,市场出现一些回暖迹象,但在政策收紧、预期转变背景下,又给市场敲响了警钟。那么,今年上半年市场究竟发生了哪些变化?下半年又将何去何从?

       近日,贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》(以下简称《报告》)指出,上半年全国重点城市房地产市场(主要为一线城市和区域中心城市)从低靡中走出,但回暖并不稳定,市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落,但新增客源及带看量并未同步减少,这意味着下半年购房需求仍在,有一定的上行动力。不过,重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放,市场缺乏大幅向上动能。

       上半年“前高后低” 分化加剧

       《报告》显示,2019年上半年,部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头。贝壳研究院数据显示,重点14城(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房市场大幅调整后,需求开始释放,同比去年微增3%,但由于去年下半年成交低靡环比则增加52.3%,从底部走出。

       “上半年,重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为,这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续,2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

       2019上半年市场的分化也更为明显。其一,调控较早的城市波动小,如上海、北京等城市市场升温相对温和。其二,二线新房市场分化,前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖,如天津、南京、长春、昆明等;其三,土地市场分化,二线城市升温更加明显。

       下半年稳是常态 警惕“新库存”风险

       展望下半年,《报告》认为重点城市市场潜在需求普遍存在,这将是支撑下半年市场的上行动力。贝壳交易数据显示,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场,认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩,不存在大幅向上动力,“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

       许小乐提醒,当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

       政策面上,许小乐分析,从内部来看,过去20年尤其是近10年的金融宽松,住房投资属性大幅增强,不利于长期消费和经济的增长。从外部看,刺激房地产投资与消费,无疑会挤占其他行业的投资与居民其他方面的消费,结果是实体经济进一步空心化,内需进一步疲软不振。于是其认为,宏观经济压力下政策不能“紧”,房地产防风险下政策不能“松”,“稳”+“一城一策”仍是政策主基调。

       成都成交量回暖 均价下跌5.8%

       目光聚焦成都楼市,其即是典型的“前高后低”代表。今年前四月成都二手房均价随成交回暖而温和上涨,后两月二手房量价同步下行。

       贝壳研究院数据显示,成都2019年上半年链家二手房成交同比增加34%,增幅处在14城前列。不过许小乐指出,这是由于2017-2018年成都两度调控,2018年成交基数较低,因此今年上半年同比、环比升温均较为明显。

       然而,成交价并未同步上行。6月成都二手房均价14569元/平,同比下跌5.8%。许小乐表示,“随着限购期满,加上‘地王’新房项目的陆续入市,部分需求可能向二手房市场转移,预计下半年成都二手房市场需求将在目前低位状态下得到缓慢释放。”

       对于下半年的成都楼市,许小乐分析说:“限购期满,加上‘地王’的新房项目的陆续入市需求可能向二手房市场转移,预计下半年成都二手房市场需求将在目前低位缓慢释放。”


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