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收紧政策 澳、加遏制外国人炒作住房

金融投资报 2019/1/5 15:12:55 评论(0)
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早几年,全球各地许多地方的楼市价格疯狂上涨,很大部分与中国人进入这些市场有关。彼时,中国人走到哪里,楼市购买到哪里,哪里的楼市价格就会疯狂上涨。如温哥华、多伦多以及澳大利亚、美国、英国等。但是,当这种楼市价格被中国人疯狂炒作后,当地居民纷纷出来反对,要求政府阻止房价疯狂上涨,要求政府出台遏制外国人炒作住房的政策,否则这些地方的政府只好被选民抛弃。
■易宪容

  早几年,全球各地许多地方的楼市价格疯狂上涨,很大部分与中国人进入这些市场有关。彼时,中国人走到哪里,楼市购买到哪里,哪里的楼市价格就会疯狂上涨。如温哥华、多伦多以及澳大利亚、美国、英国等。但是,当这种楼市价格被中国人疯狂炒作后,当地居民纷纷出来反对,要求政府阻止房价疯狂上涨,要求政府出台遏制外国人炒作住房的政策,否则这些地方的政府只好被选民抛弃。

  比如,为了抑制房价过快上涨,温哥华采取了一系列楼市新政。包括 2018 年秋天开始征收0.5%的投机税,至2019年将增至2% ;还有对海外买家购房征税20%,抑制外国投机客扰乱温哥华楼市。自今年2月起,温哥华还将300万加元以上的房屋转让税从3%提升至5%;温哥华所在的英属哥伦比亚省政府还强制登记公寓楼花买家的档案,从而了解到炒作的投机客来自哪里。

  此外,为杜绝影子房东的现象,英属哥伦比亚省正跟踪房屋的实际受益业主,土地登记注册部(Land Title and Survey Authority)会收集更多房屋转让的信息。由省府设立的所有房屋受益业主的登记册将对外公开,这些信息也将与税务局和警方分享,确保业主守法。

  同时,多伦多也出台了相应楼市调控政策,全面遏制外国居民在多伦多住房。可以看到,通过一系列政策的制定,加拿大楼市,尤其是热点城市的楼市价格立即得到遏制,有些城市的房价已经出现持续多个月下跌。比如,多伦多楼市火热的场面早已经熄火。在调控政策推出之前,许多房子推出市场,立即就会有人来疯狂抢购,但是目前,许多房子推出了之后几个月无人问津。尽管加拿大楼市的价格没有快速下跌或出现软着陆,但投机炒作之火已经熄了。而且加拿大各地政府还在进一步出台遏制楼市炒作的政策。特别是遏制外国人炒作住房。

  加拿大是这样,澳大利亚也是如此。在一系列楼市调控政策的作用下,2018年澳大利亚全国楼价平均下跌4.8%,是10年来最大全年跌幅,其中悉尼楼价从2017年高位回吐11.1%,是上世纪八十年代末期以来表现最差的一年。房价下跌主要是受按揭收紧及投资房地产意愿减弱降温。如果房价跌幅在这样一个水平上,近两年进入澳大利亚投资市场的房地产炒作者只能退出市场,因为无利可图。再加上澳大利亚在今年5月中前举行大选,有望重新掌权的工党计划推出楼市更严厉的调控政策,如废除投资者购买二手房时的税务优惠,全面收紧外国人炒房等。在这种情况下,澳大利亚许多城市的房价还可能进一步下跌。

  还有,据《华尔街日報》报导,Real Capital Analytics 数据显示,2018年第3季,国内企业总计在欧洲拋售了2.333亿美元商业不动产,在美国则是拋售了超过10 亿美元房地产,买进额仅有2.31亿美元。由于商业不动产对于利率调整相当敏感,许多炒作房地产的企业都是以高度杠杆融资购买,只要利率调升,机构投资者就会把资金转向债券市场。

  同时,目前国内企业在世界各地抛售房地产,可能与最近国内政府的政策有关。近年来,许多国内企业流入国际市场的资金,2018年却受到中美贸易摩擦影响,加上政府严厉的金融去杠杆化政策,导致资金的流动性全面紧缩,再加上政府为了稳住人民币汇率、对国内企业的外国投资有所控制,这必然会减少国内的资金流向国际市场,而这种情况在2019年可能只会更为收紧。如果国内的资金不能流入这些国家的市场,国内的住房炒作者再想推高这些地方的房价可能不容易,再加上不少国家的政府都在出台限制中国人炒作住房的政策,所以早些时候中国人把房价炒作得疯狂上涨的地方,2019年可能纷纷退烧,国内居民也只能不断地退出这些市场,否则个个都会杀得落荒而逃。

  不过,我们也应该看到,国际上房地产调控,没有哪个国家会采取行政性政策的,也没有所谓的限购,而都是采取税收及金融政策等经济杠杆。即使是一个国家不同省因城施策,也不是行政性政策,也是不同的税收政策及信贷政策。所以,这些国家的房地产调控都立竿见影,让房地产疯狂炒作得到遏制,让过高的房价不断让其下降调整。可是,在中国,房地产调控政策出台得越来越多,出台调控政策越来越频繁,但实际上的结果则是反其道而行之,中国各城市的房价越调越高。

  (易宪容,原中国社科院金融发展室主任)

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