金融投资网 > 财富生活 > 正文

青客公寓破产长租公寓还有市场吗?

金融投资报 2022-01-24 17:47:04
| |
近日,企查查数据显示,上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(简称:青客公寓)关联近千条限制消费令,多次被列为失信被执行人。1月18日,企查查新增案件公告,上海市第三中级人民法院接受了青客公寓在1月4日提交的破产清算一案。

金融投资报记者 薛蕾

近日,企查查数据显示,上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(简称:青客公寓)关联近千条限制消费令,多次被列为失信被执行人。1月18日,企查查新增案件公告,上海市第三中级人民法院接受了青客公寓在1月4日提交的破产清算一案。

从长租公寓第一股,到走入破产清算程序,青客公寓只用了两年零两个月的时间。从蛋壳到青客,长租公寓还有未来吗?

连续三次修改招股书

2019年11月5日,青客公寓登陆纳斯达克,股票代码“QK”,开盘价17.35美元,较发行价上涨约2%。截至上市首日收盘,青客公寓股价报17.64美元,涨幅3.76%,市值超8亿美元,最高估价一度触及19美元。同一天,青客副总裁在朋友圈发文,激动地写下“青客新起点,租赁大未来”的标语。

数据显示,青客公寓风光时,曾覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、成都等城市,管理房源超过9.7万间。

彼时的长租公寓市场,自如和蛋壳在前,青客排行第三。无论是融资数量和额度,还是市场占有率,自如和蛋壳都远在青客之上。在青客上市前,市场就已传出自如赴美上市消息,而蛋壳公寓也已提交招股书。

青客能够从行业老三一跃成为长租公寓第一股,有媒体表示,除了其布局早之外,还在于其对市场的洞察力。值得注意的是,青客公寓在上市前夕,曾对招股书进行了三次调整。最后一次调整系距离上市4天前,将发行规模从此前的520万股ADS临时下调近一半至270万股ADS。而此次临时调整,将导致青客公寓上市募集资金减半,其最高募集资金将从1亿元下降至5000万元。

对此有业内人士表示,青客下调IPO额度,系客观环境影响。彼时房地产和长租市场降温,外部环境、租客租金等多重因素均会对青客公寓IPO产生不利影响,资本市场同样也会承压,降低预期。而青客公寓当时降低募集资金额度,也是为顺利IPO做嫁衣,一切都为了抢跑服务。

最终,青客如愿以偿,夺得国内长租公寓海外上市第一股的名号,但连续三次修改招股书,有业内人士表示,这势必会对蛋壳上市产生阻力。在其上市73天后,蛋壳成功登陆纽交所,首发价报13.5美元,当日收盘13.49美元,首日便跌破发行价。

曾出现诸多爆雷事件

事实证明,青客公寓减半额度一举,的确避过了IPO首日破发,成功抢跑。但出色的募资能力之外,摆在青客公寓面前的,还有三年亏损达11亿、负债高达27亿的财务报表,以及“租金贷”、“资不抵债”等未解难题。在亏损状态下逆势上市,青客公寓仅首周微涨,第二周起持续下跌。上市后10日,青客公寓跌破17美元的发行价,报16.50美元。

此后,青客公寓股价便持续下跌,截止1月24日,已跌破1美元,报0.425美元,市值蒸发97%,公司5位高管也在今年初全部辞职。

从长租第一股到破产清算,青客公寓只用了两年零两个月的时间。事实上,早在2020年初蛋壳爆雷时,青客公寓就出现了诸多爆雷事件。其不仅以亏损为由对部分旗下管理的未满租房源“强制降租金”,对于不接受降租的房东采取解约操作,而多名租客收到了来自房东的警告,表示已数月未交租金,寻找青客管家无果。

金融投资报记者发现,青客公寓受害者自发创建了“青客公寓租友交流群”公众号,截至目前,共发布了6篇原创内容;截至2020年7月4日,共有59位租友在此平台提交了自己的受害经历。而几乎每位受害者,都提到了“租金贷”。

所谓“租金贷”,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

而这些租友面临的问题是,房东找上门来表示数月未交房租,交涉平台后无果,押金不退,退房手续迟迟没有进展,银行租金贷也无法解绑。租客不仅无法入住,且无法拿回押金,还要继续偿还银行租金贷。

2019年12月,六部委印发的《关于整顿规范房租租赁市场秩序的意见》显示,在住房租赁企业的租金收入中,租金贷款金额占比不得超过30%。截至2020年9月30日,青客公寓所提供的租赁单位中,有11.9%的租金由租金贷提供,而在2019年同期,这一比例为65.4%。

业内说法:给长租公寓市场划红线

2019年,有媒体将“长租公寓”作为年度词汇写入年度总结中。疫情之后,长租公寓爆雷,多名租客一夜之间无家可归,蛋壳退市,青客公寓破产,离退市仅一步之遥。那么,长租公寓还有未来吗?

原我爱我家副总裁胡景晖早在2018年就曾说过:“长租公寓若是爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”同年,潘石屹也曾直指长租公寓商业模式的痛点:“我不建议去做长租公寓,这个生意一定是亏的。”他是基于盈利点来看的长租公寓生意。他认为,做长租公寓就一定会向银行贷款,但贷款建成后,租出去的回报率最高不超过1%,即便租房价格翻番也是亏本买卖。

金融投资报记者采访了弘业资本理财经理叶苏锋,他认为,长租公寓的困境与商业策略的矛盾有关。长租公寓的商业模式追求高周转,降低空置率,甚至将资产证券化。在长租公寓的构想中,只要将空房率限制在一定程度,就能够实现很高的年利率。但问题就在于,真的能保证空置率吗?

叶苏锋表示,想要解开这个商业矛盾,靠长租公寓市场自律是不可能的,理论上可以使用第三方资金托管的监管手段,给长租公寓市场划红线,拒绝资产证券化,不给长租公寓机会做资金池,或许会让长租公寓回归正常。

金融投资报© 版权所有 未经书面授权 不得复制或建立镜像
蜀ICP备12002292号  互联网新闻信息服务许可证51120180008  公众监督电话:028-86968465