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头部房企再亮业绩,万科高估了还是保利低估了

金融投资报 2021-06-08 19:18:11
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金融投资报评论员 刘柯

最近几家房产巨头交出了前五月业绩答卷。从数据来看,房地产市场总体在逐步降温,但令人关注的是,房地产企业的分化现象也越来越明显。

万科是公认的行业巨头,但其前五月的业绩报表却差强人意。今年前五个月,万科累计实现合同销售面积1795.6万平方米,合同销售金额2868.1亿元,同比仅增长了16.07%。而且5月单月万科实现合同销售面积382.7万平方米,同比下滑了1.1%。当然,老大就是老大,虽然整体销售数据不理想,但前五个月万科合同销售金额增速高于合同销售面积增速,表明销售单价有所提升,据测算,万科今年的平均销售单价为15972元,相比2020年全年的平均销售单价上升了6%左右。

不要小看销售单价,因为很多排名靠前的房产巨头虽然体量仍然庞大,但销售单价却在滑坡。销售单价的下降不仅直接影响了企业销售金额的升降,而且也会影响企业利润率。

那么在头部房企中,有没有亮点呢?还是有的,比如保利地产。最新公告显示,保利地产今年前五个月实现签约面积1438.37万平方米,同比增加36.76%,实现签约金额2348.98亿元,同比增加50.88%。这个增速在头部房企中是比较高的,仅次于融创72%的增速。实际上,在房地产调控越来越紧的今天,头部企业销售业绩的增减变化已经能看出行业分化的趋势,毕竟在房地产这个内卷比较严重的市场,就剩这几个头部企业在拼争,你留下的空间他就会顶上去,此消彼长。

而销售数据的变化也会让资本市场对上市房企的估值有新的认识。我们用均在A股上市的优质房企万科与保利做比较。2020年,万科的合同销售金额为7041亿元,保利为5028亿元,保利的合同销售金额只有万科的70%。但到今年前五个月,这个比例已经达到了80%。我们再看看两家房企未来的发展趋势,万科新增17个项目,占地面积137.7万平方米,计容建面286.2万平方米,权益建面240.7万平方米;保利地产于近期新增加房地产项目16个,计容建面245.15万平方米,两者差不多。但万科为了这些新项目需要支付的权益价款为204.92亿元,保利只需支付149.8亿元,由此可见保利的项目土地成本要比万科低得多。

最后我们比比估值。2020年万科的销售收入为4191亿元,净利润415亿元,净利润率约10%;保利地产的销售收入为2432亿元,净利润289.5亿元,净利润率约12%。我们再综合考虑今年以来的业绩增长、拿地优劣势等,保利地产的市值达到万科的70%到80%应该是一个合理位置。目前万科市值为3000亿元,保利只有区区1568亿元,是万科高估了,还是保利低估了?

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