外资会不会相中估值超低的房地产龙头？

■ 刘柯

人民币2020年持续升值，加上2021年经济稳健复苏，2021年或将成为人民币资产的大年。随着国内金融市场开放力度不断加大，越来越多的国际资本流入中国。那么，什么样的人民币资产最受青睐?

外资最看好的是大消费，这也是为什么头部白酒股能被中外机构抱团的重要原因。但是，当白酒板块整体估值已经达到50倍以上时，还有哪些人民币资产属于估值洼地?从刚性需求、行业发展、积蓄流动性体量的角度看，房地产无疑还是首选。很多人认为，这个时候谈房地产的价值是不合时宜的，因为房地产目前是被限制发展的。

从资本市场角度看，一个行业的扩张受到限制，但这个行业属于刚需，同时行业龙头业绩能稳定增长，估值不高，这样的行业是不是主流机构关注的焦点?白酒业上述条件大多具备，只不过整体估值已经过高，即便是有宽广产品护城河的贵州茅台估值都接近60倍。

那么，房地产业是不是也具备上述几个因素?从刚需的角度看，中国目前的城镇化率只有45%左右，发达国家已经达到80%以上，全国中心城市在未来几十年仍是吸引人口流动的中心，这些流动人口都需要住房。目前不少城市对房地产限购限价，你只需要到一二线城市位置比较好的新开楼盘去看一下销售的火爆程度，就能感受这个刚需有多强劲。

从行业发展的角度看，虽然管理层在不断降低房地产的投资属性，但市场化改革是不可能回头的，也就是说，房地产市场依旧需要健康发展。这和白酒行业比较相似，由于严格的行业限制，白酒的新增产能只能在目前品牌中产生，于是造就了茅五洋泸等头部企业的集体繁荣，目前白酒头部一二线企业都是正增长，向上拓展品牌附加值的能力也比较突出。房地产也一样，万科和保利等头部企业已经是牵一发而动全身，行业越是限制发展，这些龙头企业的优势就越明显。中小房企可能因为房地产贷款缩减而流动性受限，但头部企业财大气粗拿地不在话下，新房一推出就告售罄。而且大品牌房地产开发商具备强大的涨价能力，大家看保利万科去年年底的销售情况，销售单价都在上涨。

我们再来看行业的整体估值，目前房地产已经成为仅仅比银行略高的超低估值洼地，A股房企龙头万科A的最新动态估值只有7.8倍左右，保利地产的最新动态估值只有5.6倍左右，这个估值比起白酒平均50到100倍的估值，谁更有抱团价值?随着注册制改革的深入实施，机构抱团取暖的程度会越来越高，未来A股的两极分化会越来越夸张，其实进入2021年这个迹象已经非常明显，指数每天都在涨，但下跌个股的家数一天比一天多。2021年也是公募基金发行的大年，因为2020年业绩很好，而居民的庞大储蓄又需要转化成其它投资，最终还是会通过购买公募基金进入权益市场。这就让2021年的新发公募为难了，继续去追50倍以上的白酒?还是选择只有几倍估值的房地产龙头?

也许会有人说，房地产板块目前更像是银行板块，所以估值很难提升。其实这也是一种误解，银行板块之所以难以上涨，是因为这个板块未来的可上市资源太多，且整个流动筹码过大，行业的政策限制也多。但这些对于房地产来说都不是问题，未来很难见到再有房地产企业上市，以后A股存量房地产企业就是稀缺资产。这样的标的难道不是新增机构资金的最爱?难道不是持续流入的全球资本关注的焦点?