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郭施亮:房地产股难反转 投资仍需理性

金融投资报 2021-11-13 10:14:35
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郭施亮

如果说股市是经济晴雨表,那么上市公司股价的表现,可以认为是所属行业以及上市公司经营状况的晴雨表。

房地产上市公司这几年的表现并不乐观,即使是头部房企股,也难逃阴跌不止的走势,市场对房地产板块基本上用悲观的态度进行估值定价,房地产行业的走向最终还是取决于政策监管环境的松紧。

今年以来,与房地产行业相关联的政策消息不少,但在“房住不炒”的背景下,房企普遍面临洗牌与转型的问题。在“三道红线”以及“双集中供地”等政策的影响下,部分房企更是暴露出不少问题,有的甚至引发了债务违约压力。

房地产行业牵涉到很多细分行业,关联性较强的细分行业就包括家电、家居、建材、水泥等。与此同时,房地产也与银行、保险等行业有着密不可分的联系,对持有大量商业地产或者房地产股权的企业来说,今年的日子也并不好过,二级市场的价格走势已经直接反映出企业所面临的压力。

近日,有传闻称,沈阳解除楼市部分限购限售政策,但随后该传闻遭到了否认。即使如此,却仍然引发了房企上市公司股价的大幅上涨。与此同时,对地产债来说,同样出现了一轮大涨行情,地产债出现了临停潮。从资本市场的表现来看,似乎已经感受到了房地产调控局部放松的预期,但这到底是资本的提前反应还是市场的一厢情愿?也许我们很快会看到相关的政策态度。

除了市场传闻消息之外,还与部分房企准备在银行间市场发债融资等消息有关,也向市场释放出流动性改善的预期。假如房地产调控局部放松,加上房企流动性改善因素,那么这应该也是房地产行业估值修复的重要原因了。但就目前来说,市场仍然围绕着消息预期进行炒作,但政策层面上并未有明确的态度转变。在“房住不炒”的背景下,房地产调控政策应该不会发生轻易改变,即使传闻不断,但更可能只是一种试探性的行为,市场依然处于不断猜想的过程之中,这种朦胧预期却成就了房地产板块的报复性反弹。

房地产板块出现集体大涨的走势,一方面来自于利多传闻的预期,但传闻终究是传闻,在政策层面未有发生实质性的态度转变之前,房地产板块的投资逻辑并未发生根本性的改变;另一方面则来自于房地产板块自身强烈的估值修复需求。过去半年时间,房地产板块出现了阴跌不止的走势,近期更是出现加速下行的行情,房地产板块已处于历史估值低点,面对极端的估值定价状态,投资情绪很容易发生反转,稍微出现一些利多因素,立马会引起市场资金的炒作。

房地产行业黄金发展的时代基本上告一段落了,房地产市场也不断强调“居住”属性,这也会是一种大的发展趋势。但是,在因城施策的背景下,不排除存在局部地区灵活调节的可能,这种局部放松的预期,却给了市场短暂炒作的理由,但并未改变房地产行业的中期投资逻辑。但是,对于房地产行业的发展前景,也不必过度悲观,促进房地产行业的平稳健康发展,也是长远的发展方向。对前些年单边大幅上涨的行情,恐怕未来也很难发生了,因此,对房地产板块的投资,仍然需要保持理性,目前还没有看到政策面与基本面大幅反转的迹象,房地产板块的上涨行情更倾向于估值修复下的反弹行情,出现反转行情的概率不大。

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