正源股份：与青岛悦优合作开发39亩土地

金融投资网记者 杨成万

正源股份(600321)近日发布公告称，公司及其子公司成都正源荟置业有限公司(以下简称“正源荟”)与青岛悦优企业管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“青岛悦优”)签订合作协议。根据协议，在已取得第一批106.25亩土地的基础上，拟新增约39亩土地通过融资、项目管理等方式与青岛悦优展开合作，青岛悦优或其指定主体为正源荟提供不超过10.5亿元的融资款项，公司以零对价将其持有的正源荟49%的股权转让给青岛悦优，同时将其持有的正源荟51%的股权质押给青岛悦优作为融资质押担保物。

事件：向青岛悦优融资10.5亿

根据协议，青岛悦优或其指定主体为正源荟提供不超过10.5亿元的融资款项，拟分两期发放，按照15.5%/年的标准计算。借款期限为24个月，满6个月之后可以提前还款。经各方协商一致，在借款期限届满前，可对借款期限进行展期。

为保证债权融资风险控制的需要，青岛悦优以零对价受让公司持有的正源荟49%的股权。同时，公司以其持有正源荟51%的股权提供股权质押担保。

“49%的股权以零对价方式由青岛悦优受让，说白了就是无偿转让，只是待正源荟将借款、利息，以及其他融资成本支付完毕后，再以零对价形式回购49%的正源荟;从这个意义上讲，实际上相当于股权质押融资，只是换了个说法而已。”有业内人士表示。

这还没完，根据协议，根据青岛悦优的要求，正源股份以其位于双流区黄水镇长沟村约246.3亩的工业用地国有建设用地使用权提供抵押担保，且青岛悦优或者其指定主体应登记成为第一顺位抵押权人。

记者同时获悉，根据协议，将由选定的委托管理单位为“双流.正源国际荟产城融合项目”提供全过程的工程咨询服务，并对其开发建设进行管理，正源荟将按目标项目含税销售收入的5%的费率予以收取。

相关资料显示，青岛悦优成立于2019年11月27日，认缴出资额7.66亿元人民币。主营业务为：企业管理信息咨询服务，财务信息咨询服务，以自有资金进行资产管理、以自有资金进行股权投资。主要股东或实际控制人为嘉兴悦婉企业管理合伙企业(有限合伙)，其持有青岛悦优97.91%份额。

截至2020年9月30日，青岛悦优未经审计的总资产约为7.59亿元，净资产约为7.59亿元;2020年1-9月的营业收入为0，净利润为2286.04万元。

影响：或存多重投资风险

对于二期协议的实施将给公司带来的影响，公司方面表示，二期协议的签署和履行有利于公司加快推进投资建设“双流.正源国际荟产城融合项目”，对公司发展产生积极影响，但不会对公司2020年业绩产生重大影响。

不过，公司方面坦承，虽然二期协议已对资金安排、合作步骤、具体合作方式、退出安排、生效条件等内容做出了明确约定，协议各方也均有履约能力，但在协议履行过程中，如遇政策、市场环境等不可预计因素的影响，可能出现投资项目进展和效益不达预期的情况。

在政策风险方面，公司与成都市双流区规划与自然资源局尚未签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。“双流.正源国际荟产城融合项目”执行过程中可能遇到国家法律、法规和政策调整，导致项目可能存在调整或无法继续实施的风险。

在市场风险方面，受项目所在区域发展不如预期、项目周边配套设施建设滞后和市场波动等因素影响，将直接影响项目投资价值，导致投资项目经济效益不达预期的风险。

在经营风险方面，投资项目涉及的投资计划和建设经营周期等事项具有一定不确定性，可能导致投资项目经济效益不达预期的风险。

记者查询公司公告获悉，公司曾于2019年10月25日与双流区政府签订了《投资协议书》，基于成都市双流区黄水镇现有525亩工业用地，以双评估补差方式整合自有土地，按现有城市规划实施自主改造，以自有资金和自筹资金投资“双流.正源国际荟产城融合项目”，建设集特色商业街、商务办公、会议酒店及国际化住宅为一体的综合性产城融合项目。项目将按照“政府引导、企业运作、统一规划、分步实施”的模式，于2019年第四季度开始分三期建设，建设期为5-8年。