交行金融研究中心：稳定仍将是房地产市场与政策的关键词

金融投资网讯(记者 张璐璇)今年以来，前有疫情冲击，后有融资监管收紧，然而积压购房需求集中释放动力较强，使房地产成交量得以迎头赶上。1-11月份，商品房销售面积15.1亿平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3pct;商品房销售额14.9万亿元，增长7.2%，增速提高1.4pct。不仅填补了疫情期间的深坑，还走出了盘桓两年的负增区间。同时，房地产开发投资增速继续走强。1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5pct。

展望2021年，交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、资深研究员夏丹预计楼市政策环境“一变两不变”，成交基本平稳，投资增速小幅收窄。2021年，楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是“三道红线”融资监管新政改变了行业生态，将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响;“不变”的是，“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变，城镇化维持增长的长期趋势不变。

唐建伟、夏丹认为，刚需仍是政策支持的对象，2021年初销售有望延续复苏行情，居民购房需求平稳释放;但下半年受三四线城市拖累，销量存在下行压力。全年销售面积和销售额同比增速可能分别约为2%和5%，并呈现前高后低的态势。在常态化组合调控下，房价上涨空间将十分有限;同时畅通资金链的诉求倒逼房企更加重视内源性融资，以价换量促回款是一个稳定可控的选择。预计2021年房价同比增速稳中有降，商品房平均售价涨幅有望进一步收窄至3%左右。

此外，房地产投资增速或小幅收窄。一方面，土地投资将在融资约束下明显失速。“三道红线”融资新政下，多数房企面临“踩线”压力，倚仗“大而不倒”坐等救济的投机心态不再适用，房企融资战线被迫收缩，有息负债规模增速持续走低。反映到拿地上，预计房企将一改2020年大力补仓的风格，转而趋于谨慎，土地购置费增速回落至约4%。另一方面，建安投资对开发投资的支撑将再次凸显。三方面因素促使房企倾向于加大新开工和施工力度，带动竣工面积转好：一是多数房企现有土储还能维持3-5年的存续，可开发项目供应充足;二是随着疫情拨云见日，工程项目施工进度不再受到大的约束，开发能力提升;三是在融资监管下，房企加快销售回款、畅通资金链的诉求提升，客观上需要加快竣工满足可售房源供应。叠加土储结构中一二线城市占比提升使单位施工强度增长2%左右，建安投资或能实现7%左右的增长。综合来看，预计2021年房地产投资增速前高后低，中枢较2020年小幅下移至6%。