周三证券 | 政策持续加码 关注头部优质房企

金融投资报记者 林珂

2024年以来，多个重点城市陆续松绑房地产限购政策，苏州、长沙已经全面取消限购，杭州取消二手房限购。近日，成都出台稳定房地产市场的系列措施，自4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格。有行业人士指出，当前政策覆盖范围及支持力度加大，预计五月份以后，更多核心城市有望出台房地产相关支持政策。

国金证券分析师杜昊旻指出，当前全国楼市仍处筑底阶段，后续更多高能级城市或跟进优化调控政策。从成交量来看，截至2024年4月26日，跟踪的重点35城市的新房销售面积及重点15城市的二手房销售面积同比均有所下滑，进入2024年以来，销售在低位持续筑底。从成交价来看，2024年一季度二手住宅价格环比降幅收窄，但同比降幅扩大。在成都全面取消楼市限购后，预计其他高能级城市或将持续优化商品房限制性措施。

从行业基本面来看，整体表现出较强的韧性，新房成交边际回升，二手房成交热度较为稳定，呈现量增价跌的态势，体现出一定的市场底部特征。广发证券分析师郭镇表示，目前头部企业的利润压力已经充分释放，预计从2024年开始，销售和结算利润率都会开始见底回升，当前地产板块的估值处于低位，建议关注头部优质房企的经营估值弹性，并提高板块配置比例。

限购政策的放松对于释放购房需求、促进楼市复苏具有重要意义。中信建投证券分析师竺劲建议关注招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，城建发展、天健集团等。

招商蛇口(001979) 销售环比回暖

公司3月实现签约销售面积70.74万平方米，同比下降48.5%；实现签约销售金额191.56亿元，同比下降43.6%，环比提升112%，相比前两月销售有所回暖。一季度公司累计实现签约销售面积166.59万平方米，同比下降45.4%；累计实现签约销售金额402.08亿元，同比下降44.4%，在克而瑞全口径销售榜单中排名第五。累计销售均价24136元/平方米，同比增长2%。开源证券指出，公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城市，进一步聚焦核心10城市。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足。融资渠道畅通，负债结构稳健。重组资产完成过户，定增募资顺利完成，看好未来市占率持续提升。

华发股份(600325) 把握融资窗口

公司2023年全口径销售金额1260亿元，同比逆势增长4.8%，显著好于Top20房企下降14.5%的表现。公司全年销售金额排第14名，较2022年提升4名。华东大区为公司销售压舱石，2023年销售金额占比55%。中信建投证券指出，公司全年综合融资成本为5.48%，较2022年进一步下降0.28个百分点，三道红线指标继续稳居绿档。公司积极把握融资窗口，成功落地“第三支箭”后首单定增，募集资金51.2亿元；首单租赁住房Pre-REITs项目及类REITs次级份额转售等也相继落地。公司全年通过招拍挂和收并购共获取23个项目，全口径拿地金额407.4亿元，占全口径销售金额的比重为32%，较2022年提升1.7个百分点，拿地强度处于主流房企中较高水平。

建发股份(600153) 业绩高速增长

公司2023年实现营收7637亿元，同比下降8.3%，实现归母净利润131亿元，同比增长109%。公司业绩高增主要是由于并表红星美凯龙产生重组收益95亿元所致。公司全年实现销售金额2295亿元，同比增长9.4%，实现回款2275亿元，回款比例达99%。中信建投证券指出，公司在一二线城市销售占比达83%，杭州之江未来社区项目全年实现销售金额177亿元，销售面积45万平方米，均位列全国第一，彰显公司运营实力。2023年公司拿地金额1320亿元，拿地强度57.5%，较上年提高8.4个百分点，一二线城市拿地占比超90%。截至2023年末，公司拥有土地储备2233万平方米，对应货值2618亿元，其中一二线城市占比73.6%，优质的土储充分保障未来销售的稳健增长。

滨江集团(002244) 利润明显改善

公司2024年一季度实现营收137.01亿元，同比增长35.85%，延续增长态势；实现归母净利润6.6亿元，同比增长17.84%，利润承压状况有明显改善。2023年末公司平均融资成本为4.2%，同比下滑0.4%，延续2020年以来的下降趋势，进一步降低公司偿债压力。此外，良好的负债结构使公司三道红线监测指标维持绿档。方正证券指出，公司营收同比高增，销售表现良好，财务持续稳健，且土地储备资源丰富，同时深耕杭州区域，或将从杭州楼市新政中受益。同时，2023年末公司尚未结算的预收房款1430亿元，同比增长9.73%，可覆盖2023年结算收入的2.03倍，业绩蓄水池维持高位，对未来结算收入形成有力支撑。

招商积余(001914) 物管规模扩大

公司2024年一季度实现营业收入37.25亿元，同比增长12.67%；实现归母净利润1.91亿元，同比增长3.34%。一季度公司物管新签约7.91亿元，是2023年全年新签约合同额的19.56%。中国银河证券指出，在基础物管方面，截至2024年3月末，公司在管项目数量2155个，管理面积3.74亿平方米，管理面积较2023年末提高8.41%；在商业运营方面，公司商业运营在管商业项目70个(含储备项目)，管理面积397万平方米，其中自持项目3个，第三方品牌输出项目9个，受托管理控股股东招商蛇口的项目58个。公司2024年一季度营收稳定增长，物管业务管理规模不断扩大。持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等多种业态，出租率维持高位，彰显强劲运营能力。

城建发展(600266) 在手现金充沛

公司2023年实现营业收入203.6亿元，同比减少17.1%，主要是公司主营房地产行业结转收入减少所致；实现归母净利润5.6亿元，实现扭亏为盈。公司在手现金充沛，期末货币资金136.9亿元，经营性净现金流131.2亿元，同比增长57.3%，回款管控良好。西南证券指出，2023年公司实现销售面积73.5万平方米，同比增长41.6%；销售额326亿元，同比增长7.4%，连续3年位列克而瑞北京房企排名第二。公司逆势投资，新增土地储备总建筑面积82.2万平方米，其中权益面积56.79万平方米。公司土储质量优质，截至2023年末，公司待开发项目25个，总规划计容建面213万平方米，其中北京项目面积占比达35%，黄山项目面积占比达50%。